Regole nuove per i condomini italiani. Dal diritto di voto per gli inquilini non proprietari alla maggiore responsabilizzazione degli amministratori, dalla semplificazione delle delibere alla trasparenza nella contabilità, sono tante le norme che cambieranno se passerà il disegno di legge, che ora è all’esame della Commissione Giustizia del Senato.
I 23 articoli del Codice Civile che regolamentano la vita condominiale risalgono al 1942, e, dopo alcuni tentativi passati andati a vuoto, questa volta sembra che le norme cambieranno davvero.
La novità più rilevante riguarda il diritto di voto per gli affittuari, che potranno sostituire il proprietario di casa in assemblea. Sempre in merito alle riunioni condominiali, per prendere decisioni “ordinarie” non ci sarà più bisogno del consenso dei due terzi dei condomini, ma sarà sufficiente la maggioranza dei presenti. A patto che i presenti rappresentino almeno un terzo degli inquilini totali.
Un’altra grossa modifica riguarda i doveri dell’amministratore nei confronti dei condomini: innanzitutto dovrà eseguire la riscossione forzosa delle quote condominiali entro quattro mesi dalla delibera delle stesse. Se l’inquilino continua a non pagare, l’amministratore non dovrà più sollecitarlo con una raccomandata, ma può chiedere al giudice di emettere un’ingiunzione di pagamento.
Se non agisce in questo modo, l’amministratore dovrà versare personalmente i soldi non riscossi e anche gli eventuali danni causati da tale mancanza e può infine essere sollevato dall’incarico.
Sempre sul versante economico, l’amministratore dovrà prestare una «idonea garanzia» per un valore non inferiore agli oneri della gestione annuale e delle gestioni straordinarie. Inoltre, non potrà ricevere deleghe in assemblea.
Le associazioni di categoria, però, lamentano la mancata necessità di avere un titolo di studio per ricoprire questo ruolo. Altri criticano invece l’assenza di un tariffario base per i compensi agli amministratori.
I capi condomini dovranno poi applicare criteri di trasparenza alla contabilità: il rendiconto sarà redatto in forma chiara e con una relazione esplicativa. I condomini dovranno avere perenne accessibilità a questi documenti. L’amministratore dovrà poi aprire un conto corrente condominiale.
Sempre gli amministratori dovranno garantire la sicurezza degli edifici: se sospettano che in alcune abitazioni ci siano impianti che non rispettano le condizioni di sicurezza, possono entrare in casa per la verifica, o far accedere un tecnico nominato in accordo con il proprietario dell’appartamento.
Un altro capitolo della norma al vaglio delle Camere riguarda le parti comuni degli edifici: la sostituzioni delle aree comuni o il loro cambio d’uso potrà essere deliberato in assemblea dalla maggioranza dei partecipanti, se questi rappresentano i due terzi degli inquilini del palazzo. Ora è necessaria l’unanimità per decisioni di questo genere.
Inoltre, l’assemblea potrà anche decidere di cedere alcune di queste aree, se pensa che la loro vendita possa avvantaggiare il condominio.
La nuova legge metterà un freno all’installazione delle cosiddette “antenne selvagge”. Per montare i ripetitori in aree comuni, bisognerà inviare una comunicazione all’amministratore, che dovrà convocare l’assemblea. Dalla riunione emergeranno poi eventuali modalità da seguire per ridurre l’impatto dell’antenna.
Novità anche per quanto riguarda gli impianti di riscaldamento: ci si potrà distaccare dal centralizzato, a patto che la separazione non causi squilibri di funzionamento o aggravi la spesa degli altri condomini. Chi si distacca dovrà pagare anche la manutenzione del centralizzato.