ROMA – La nuova imposta cedolare secca del 21 e 19 per cento sugli affitti introdotta dalla manovra economica 2010 (rispettivamente 19 per cento per i contratti agevolati o concordati nei comuni ad alta denistà abitativa e 21 per cento per gli altri contratti) ha ancora alcuni aspetti poco chiari, soprattutto dopo la circolare 26 del 1° giugno scorso.
Il Sole 24 ore li chiarisce punto per punto.
L’opzione da confermare. L’opzione per le annualità contrattuali intermedie correnti nel 2011, che si effettuerà nel modello Unico 2012, non si estende a quelle che iniziano nel 2012. Se si vuole restare in cedolare anche per il resto della durata del contratto bisogna confermare l’opzione alla prima scadenza di pagamento dell’imposta e inviare una raccomandata anche all’inquilino.
Per i contratti in corso al 1° gennaio 2011 per i quali al 7 aprile è già stata fatta la prima registrazione o la registrazione della proroga, l’opzione tassa piatta nel modello Unico 2012 può riguardare l’intero anno 2011 o solo una parte di esso. La scelta del contribuente incide sulla misura dell’acconto da versare entro il 6 luglio.
La scelta nel modello Unico 2012 si esaurisce con l’anno di affitto giugno 2011-maggio 2012. Se si vuole restare in cedolare secca anche negli anni seguenti si deve presentare il modello 69 entro giugno 2012 e spedire un’altra raccomandata all’inquilino.
La proroga dopo la scadenza del 6 giugno. La circolare, sottolinea il Sole, non chiarisce cosa accade in caso di proroga del contratto in scadenza dopo il 6 giugno 2011. Nel caso di un contratto di affitto in scadenza bisognerà esprimere una specifica scelta con il modello 69 se si vorrà optare sempre per la cedolare. L’opzione poi varrà fino alla nuova scadenza contrattuale risultante dalla proroga. Anche in questo caso andranno spedite due raccomandate all’inquilino: una riferita a gennaio-luglio 2011, l’altra relativa al secondo semestre e alle annualità successive, ovviamente salvo revoca.
Quando il locatario è imprenditore. Un altro dubbio sollevato dal Sole 24 Ore riguarda il caso in cui il locatario è un imprenditore, cui sarebbe teoricamente impedita l’opzione cedolare secca.
L’esclusione delle locazioni-imprese si spiega, chiarisce il Sole, con il fatto che il relativo reddito è reddito di impresa, mentre la cedolare sostituisce l’Irpef sui redditi fondiari. Solo che questa esclusione riguarda, appunto, il locatore, e non l’inquilino. Per di più il locatore può non sapere che il locatario è un imprenditore.
Più proprietari o inquilini. Nel caso di diversi comproprietari o inquilini, anche se un solo comproprietario sceglie la cedolare secca basta una raccomandata firmata da tutti i comproprietari. Se poi i locatari sono diversi e domiciliati allo stesso indirizzo dovrebbe bastare una sola raccomandata.
I contratti brevi. Nel caso di contratti che escludono espressamente aggiornamenti del canone la raccomandata non deve essere inviata, fatta eccezione per i contratti di durata inferiore a 30 giorni, o comunque meno di un anno.
Raccomandata e ripensamenti. Se i locatari inviano la raccomandata all’inquilino ma poi non vogliono applicare la cedolare, possono mandare una seconda raccomandata fino alla compilazione del modello Unico 2012. Il dubbio resta se per i contratti in corso nel 2011 l’ufficialità sia data dal versamento degli acconti o dalla compilazione della dichiarazione. Se il proprietario non spedisce una seconda raccomandata all’inquilino e poi non applica la cedolare dovrebbe potere in ogni caso fare l’aggiornamento del canone. L’unica cosa importante è che nella raccomandata sia evidenziato che la rinuncia agli aumenti è legata alla cedolare: in caso cada l’una verrà meno anche l’altra.
La raccomandata a mano. Se il locatario ha consegnato a mano all’inquilino la raccomandata prima della circolare 26 del 1° giugno (che ha escluso questa possibilità) può far valere il principio della buona fede e del rispetto delle finalità della legge.
Più contitolari e un unico locatore. Nel caso di più comproprietari, ma un unico locatore del contratto d’affitto, l’opzione deve essere esercitata anche da parte dei comproprietari non locatori, oppure si deve integrare il contratto di locazione. Ma mancano indicazioni ufficiali a riguardo.
L’opzione esercitata dagli eredi. Se muore il proprietario che ha scelto la cedolare nell’immediato gli eredi non devono registrare nulla per mantenere l’imposta sostitutiva fino alla scadenza dell’annualità del contratto. Si potrebbe proporre l’opzione in dichiarazione, ma per farlo occorre il via libera dell’Agenzia.
Il recupero dell’Istat. Se si revoca la cedolare dopo averla applicata per due anni, nel terzo anno si applica l’aggiornamento in base all’inflazione del prima anno, ma a volte si potrebbe dover recuperare anche la percentuale dovuta all’inflazione del secondo anno. Anche in questo caso, però, sottolinea il Sole 24 Ore, mancano conferme.
L’Istat da rimborsare. In base alla circolare 26, gli aggiornamenti del canone per il periodo a cui si riferisce l’acconto vanno restituiti. In caso di contratto con annualità a cavallo tra il 2010 e il 2011 va restituito l’eventuale incremento Istat che è stato richiesto dall’inizio dell’annualità, mentre rimane acquisita tutta l’Istat maturata fino al periodo immediatamente precedente.
L’Istat sulle annualità precedenti. Non si possono aggiornare i canoni per le annualità contrattuali coperte dalla cedolare. Gli aggiornamenti, però, dovrebbero poter essere applicati alle annualità precedenti.
Le sanzioni. La circolare 26 non prende posizione sulle sanzioni. Nel caso delle sanzioni raddoppiate previste dal decreto legislativo 23 del 2001 il raddoppio si applica solo alle violazioni commesse dopo la loro entrata in vigore. Le nuove sanzioni dovrebbero valere solo a partire dal periodo d’imposta 2011, dal momento che solo da allora si applica la cedolare. Un’ulteriore 30 per cento di sanzione potrebbe essere applicata, ma mancano delucidazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Affitto da azienda. Nel caso di nuovi contratti stipulati con imprese per alloggi per i dipendenti, possibilità esclusa dalla circolare 26, chi ha giò optato per la cedolare con Siria o con il modello 69, l’opzione dovrebbe essere inefficace, con la conseguenza che il locatore dovrebbe continuare ad applicare l’Irpef. Ma anche in questo caso l’alternativa andrebbe portata i giudici tributari.
Affitto di camere agli studenti. L’affitto della prima camera a studenti in cedolare dovrebbe comportare la stessa cedolare anche per gli affitti seguenti, almeno finché il primo affitto non ricada nell’Irpef. Ma si attende un’integrazione della circolare 26.